降息等政策利好落地后，作為一線城市代表的北京，成交數(shù)字的每一次起伏，都牽動著房地產(chǎn)市場敏感的神經(jīng)，成為業(yè)內(nèi)揣度樓市即將回暖抑或持續(xù)低迷的憑據(jù)。從最新的數(shù)據(jù)看，北京樓市似乎感受到了來自信貸政策的短期驅(qū)動。
鏈家地產(chǎn)市場研究部12月1日下午提供給《第一財經(jīng)日報》記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的11月，北京新建商品住宅的網(wǎng)簽量為12279套，環(huán)比10月上漲28.6%，扣除保障房、自住房與定向安置房后，成交4886套，環(huán)比10月上漲30.3%。
與此同時，2014年前11個月，北京新建商品住宅(含保障房)網(wǎng)簽量為79131套，扣除保障房、自住房與定向安置房后成交55791套，比去年同期大幅下降28%，此外一向?qū)φ邩O為敏感的北京二手房市場，眼下也出現(xiàn)了回暖乏力的局面。這意味著，北京樓市面臨的壓力仍然不容小覷。
新房成交增三成
“現(xiàn)在無論別墅還是洋房，優(yōu)惠力度都很大，到年底了，為了沖業(yè)績。”12月1日下午，位于北京西郊一別墅項目的渠道銷售劉青(化名)向本報記者透露，該項目的洋房產(chǎn)品目前價格在3.2萬元/平方米～3.3萬元/平方米之間，較此前的3.5萬元/平方米明顯下調(diào)。
記者留意到，該項目在售別墅產(chǎn)品8月開盤，11月初時在網(wǎng)上公開的均價為5萬元/平方米。但據(jù)劉青透露，目前該項目別墅單價為3.8萬元/平方米～4.5萬元/平方米，同樣明顯低于此前的定價。為吸引客戶前來項目看房，劉青還在發(fā)給客戶的短信中強調(diào)：“給您最大折扣，有精美禮品相送。”
劉青的身后，是整個北京新房市場借助政策利好、于年底積極去化跑量的宏大圖景。
實際上，受多重利好因素影響，改善型購房者入市，上周北京純住宅成交表現(xiàn)情況較好。亞豪機構(gòu)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，扣除保障房和自住房后，上周北京純商品住宅累計成交2360套，環(huán)比大幅上漲54%。這是2014年北京周度銷量最高值。
對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對本報記者分析，央行信貸放松政策在樓市效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，再加上11月21日央行時隔兩年再次降息，有助降低購房成本，政策紅利覆蓋全部購房客群，使得購房者心理預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，在開發(fā)商加大優(yōu)惠沖刺業(yè)績的背景下，此前猶豫觀望的剛需客戶開始逐步走出觀望期，抓住當(dāng)前短暫的購房窗口期出手，是此輪成交“翹尾”的主要原因。
從整個11月份看，各種救市政策的疊加，對市場的刺激效應(yīng)已經(jīng)有所顯現(xiàn)，市場在震蕩中回升。鏈家市場研究部在報告中分析稱，北京11月新建商品住宅市場網(wǎng)簽量增加，實際的純商品住宅成交也有一定幅度回升，價格方面，在央行降息托市背景下，年底價格下降的可能性變小，但庫存與業(yè)績壓力下仍然以平價走量為主。
高庫存下平價僵持
進(jìn)入11月后，北京新房項目去化周期明顯縮短，這與房企積極營銷措施有關(guān)。特別是剛過去的11月，房企在北京拓寬營銷渠道，積極走量，方興、遠(yuǎn)洋等房企也加入“雙11”的網(wǎng)絡(luò)營銷節(jié)點，以讓利優(yōu)惠或活動抽獎吸引了部分客戶。與此同時，救市政策不斷出臺，托市效果逐漸顯現(xiàn)，購房者的積極性有所增加。
盡管如此，從今年整體數(shù)據(jù)來看，北京樓市仍面臨不小的壓力。
同樣來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，北京新建商品住宅(含保障房)網(wǎng)簽量為79131套，扣除保障房、自住房與定向安置房后成交55791套，比去年同期大幅下降28%。
對此，任啟鑫給出數(shù)字稱，截至11月，北京樓市庫存量仍高達(dá)8.6萬套。因此他的看法是，近期回升的成交量并不足以改變北京高庫存的現(xiàn)狀，再加上樓市新增供應(yīng)量，未來一段時間樓市面臨的去庫存壓力仍然非常大。
在鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭看來，12月北京樓市成交還將進(jìn)一步增加，但從近期熱銷項目的成交均價看，目前北京新房市場的主流走勢比較平穩(wěn)，仍然以平價走量為主。
張旭認(rèn)為，與北京二手房市場成交均價年內(nèi)近10%的降價幅度相比，今年新房市場的降價項目實屬少數(shù)，多數(shù)以僵持為主，大部分項目價格仍高于去年。她預(yù)計，當(dāng)前北京新房價格大幅降價的可能性較小，考慮到近幾年開發(fā)商拿地成本、融資成本及開發(fā)成本上漲等因素，從當(dāng)前的政策環(huán)境來看，未來房價下調(diào)的可能性較小，但同時也不存在大漲的可能。
“短期的高成交量并不足以支撐房價上漲，因此就算項目定位高端，預(yù)計年前仍將會采取低開入市策略，吸引成交以回籠資金。”任啟鑫如是說道。
此外，值得注意的是，近兩個月回暖呼聲很高的北京二手房市場，實際上并沒有一些中介銷售人員口中描述的那么景氣。
鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，11月北京市二手住宅共成交11180套，為年內(nèi)首次破萬，網(wǎng)簽量環(huán)比上月同期上漲26.4%，與去年同期相比基本持平。但與此同時，網(wǎng)簽反映的成交有時間上的滯后性，11月北京二手房的實際成交量水平，較10月有所回落，成交均價也未繼續(xù)延續(xù)10月的上漲態(tài)勢，約為2.8萬元/平方米，環(huán)比下降1.5%，同比下降4.8%，成交均價年內(nèi)(1～11月)累計降幅為3.6%，市場回暖乏力。
